よくある質問


Aมีธนาคารที่แม่บ้านเต็มเวลาสามารถทำสินเชื่อกับบ้านและอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันได้ ในกรณีนี้แม้ว่าชื่อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลกำไรของคุณจะเป็นเจ้านายของคุณก็เป็นไปได้ที่ภรรยาของคุณจะเป็นผู้ให้สินเชื่อหากนายของคุณอนุมัติและคุณสามารถเป็นลูกหนี้ร่วมและหลายคนได้ โดยพื้นฐานแล้วแนวคิดคือการตัดสินโดย
Aเลเวอเรจคือหลักการของเลเวอเรจ มันคือการเพิ่มผลกำไรขนาดใหญ่ (การซื้อทรัพย์สิน) ด้วยการระดมทุนด้วยตนเองขนาดเล็ก ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับผลกระทบการงัดคือการกู้ยืมเงิน (ทุน) กล่าวอีกอย่างคือ "กองทุนขนาดเล็ก + การกู้ยืมขนาดใหญ่ = การได้มาซึ่งทรัพย์สินขนาดใหญ่"

A

ก่อนอื่น "แบ่งเงินที่มีอยู่ 2-3 และซื้ออสังหาริมทรัพย์แรก" เป็นเวลาหกเดือนถึงหนึ่งปีค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและการชำระคืนรายเดือนไม่ถูกขัดจังหวะหากมีการให้เครดิตกับธนาคารอย่างถูกต้องอาคารที่สองและสามจะเพิ่มขึ้น คุณ

ดังนั้นฉันคิดว่าการเริ่มต้นเล็กและเรียบเนียนดีกว่าโดยไม่ต้องตั้งเป้าหมายใหญ่มากตั้งแต่ต้น นั่นคือการกระจายความเสี่ยง

A

เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณต้องการเงินสดของ“ เงินดาวน์ + ค่าใช้จ่าย” เป็นเงินของคุณเอง เงินดาวน์ที่ต้องการโดยธนาคารแตกต่างจาก 10% ถึง 30% ของราคาขาย "ค่าใช้จ่าย" ต้องใช้ "ประมาณ 6% ของราคาขาย" รายละเอียดของ“ ค่าใช้จ่าย” รวมถึง“ ต้นทุนสินเชื่อธนาคาร, ค่าลงทะเบียน, เบี้ยประกันอัคคีภัย, แสตมป์, ค่านายหน้า” เป็นต้น

สมมติว่ากองทุนของคุณคือ 1,000 ล้านเยนและลองคำนวณราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อโดยการคำนวณย้อนกลับ "เงินของตัวเอง÷ (20 + 6%) = ราคาขาย" และอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อคือ 1,000 ล้านเยน÷ 26% = 3,850 ล้านเยน

A

ในหนังสือการลงทุนที่หลากหลายเรื่องราวความสำเร็จมากมายเช่น "ฉันซื้อคอนโดมิเนียม 5 ล้านเยนพร้อมสินเชื่อเต็ม!" ได้รับการแนะนำ "หากการประเมินหลักประกันออกมาสินเชื่อเต็มจะตกลง ดูเหมือนว่ามีหลายคนที่คิดว่าจริง ๆ แล้วพวกเขาต้องการเงิน 10-30% ของเงินของตัวเอง

หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์หรือสินทรัพย์อื่น ๆ หรือหากคุณมีความสัมพันธ์ส่วนตัวกับธนาคารคุณอาจได้รับสินเชื่อเต็มรูปแบบด้วยเครดิต `` '' แต่ดูเหมือนยากสำหรับผู้ที่เริ่มลงทุนเป็นครั้งแรก มันเป็น หากคุณมีเงินดาวน์ความสมดุลระหว่างค่าเช่าและการชำระคืนเงินกู้จะดีกว่าดังนั้นจึงเป็นการดีกว่าที่จะซื้อจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กตามเงินทุนของคุณเอง

A

ท้ายที่สุดแล้ว 1) อย่าทำผิดพลาดใน "สถานที่" 2) อย่าไล่ตาม "ผลผลิต" เท่านั้น 3) เลือก "การจัดการอาคารที่ดี"

  1. การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นมีไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่า สภาพสถานที่ตั้งเช่นพื้นที่ตามทางรถไฟสภาพแวดล้อมโดยรอบและระยะทางจากสถานีจะเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด
  2. ประการที่สอง "ผลผลิต" เป็นปัจจัยที่สำคัญมาก แต่จะได้รับก็ต่อเมื่อมีห้องว่างเท่านั้น ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนต์ที่ให้ผลตอบแทน 15% และ 10 ห้องจะมีผลตอบแทน 5% หากห้องว่าง 7.5 ห้อง ในทางกลับกันแม้ว่าคุณจะมีอพาร์ทเมนต์ที่ให้ผลตอบแทน 8% และ 6 ห้องมันจะดีกว่าถ้าคุณรักษาไว้อย่างเต็มที่และคุณจะได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นและสุขภาพจิตดี
  3. ในที่สุดแม้แต่อพาร์ทเมนท์ไม้ที่มีขนาดประมาณ 6 ห้องซ่อมหลังคาและผนังด้านนอกด้วยค่านั่งร้านประมาณ 250 ถึง 300 ล้านเยน เพื่อประหยัดเงินเป็นจำนวนมากฉันคิดว่ามันจะเป็นการดีกว่าที่จะซื้ออาคารที่มีสภาพการเก็บรักษาที่ดีตั้งแต่ต้น
Aความกังวลที่ใหญ่ที่สุดในอพาร์ทเมนต์เก่าคือการป้องกันการรั่วซึมบนชั้นดาดฟ้าและการเสื่อมสภาพของท่อประปา เกี่ยวกับการซ่อมแซมก็ยังคงมีค่าใช้จ่ายเงิน หากคุณเป็นเจ้าของอาคารคุณต้องมีเงินทุนเพิ่ม เกี่ยวกับการเช่าถ้าทำเลดีฉันคิดว่าการปรับปรุงในร่ม ฯลฯ อาจเพียงพอ

A

ประโยชน์ของการมีหลายคอนโดมิเนียมคือ 1, "เงินสด" และ 2, "การกระจายความเสี่ยง"

  1. ตัวอย่างเช่นการเปรียบเทียบอพาร์ทเมนต์แบบสิบห้องกับอพาร์ทเมนต์แบบสิบห้องต้องใช้เงินสด! ในเวลานั้นถ้าคุณเป็นเจ้าของส่วนคุณสามารถขายห้องได้หนึ่งห้อง ตรงกันข้ามในอพาร์ทเมนท์มันเป็นไปไม่ได้ที่จะแยกห้องเดียว นอกจากนี้อพาร์ทเมนท์ที่มีความเป็นเจ้าของแยกต่างหากมีราคาประมาณ 10-1 ล้านเยนต่อห้องดังนั้นจึงมีผู้ซื้อจำนวนมาก เนื่องจากสามารถขายได้ในระยะเวลาอันสั้นจึงเป็น "เงินสด" สูง
  2. นอกจากนี้หากคุณเป็นเจ้าของอาคารชุดคอนโดมิเนียมที่นี่และที่นั่นแม้ในกรณีภัยธรรมชาติหรือไฟไหม้ก็จะเป็น "การกระจายความเสี่ยง"
Aเพราะเป็นการลงทุนฉันคิดว่า "ผลตอบแทน" เป็นสิ่งสำคัญ อย่างไรก็ตามการไล่ตามตัวเลข "ผลตอบแทน" ไม่น่าจะดูเหมือนความล้มเหลว สิ่งสำคัญก่อน "ผลผลิต" คือ "สถานที่" และ "กล่อง"
"สถานที่" หมายถึงพื้นที่ / ทางรถไฟ / สภาพแวดล้อม / ระยะทางจากสถานี / สถานที่ที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาในอนาคต คือ. หาก "สถานที่" ผิดผู้อาศัยจะไม่มารวมกันไม่ว่าจะมี Gambatte มากแค่ไหนและหาก "กล่อง" ผิดก็จะเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมากในการซ่อมแซมอาคาร สามารถรับ "ผลตอบแทน" ได้ก็ต่อเมื่อห้องพักถูกครอบครองอย่างสมบูรณ์และอสังหาริมทรัพย์จะถูกจัดไว้เป็นเวลานาน ฉันคิดว่ามันดีที่จะมีบางสิ่งที่สมดุล

หากคุณมีข้อสงสัยโปรดไปที่กระดานข่าว!

กระดานคำถาม Rich Road